Calculadora de Rentabilidad Inmobiliaria 🏠📊

¿Cómo funciona esta calculadora de rentabilidad inmobiliaria?

Capital Necesario

El capital necesario es la cantidad de dinero que el inversor debe aportar de su propio bolsillo para comprar el inmueble. Se calcula restando el préstamo hipotecario del precio total de compra e incluyendo los gastos asociados.

• Entrada a la vivienda → Es el porcentaje del precio del inmueble que no cubre la hipoteca. Normalmente, los bancos financian hasta el 80%, por lo que el inversor debe pagar el 20% restante.

• Gastos adicionales → Incluyen impuestos, notaría, gestoría, tasación y posibles reformas necesarias.

• Préstamo hipotecario → Es la cantidad que el banco financia y que se pagará en cuotas mensuales.

El capital necesario refleja el dinero que el inversor debe tener ahorrado antes de realizar la compra y es un factor clave para evaluar la viabilidad de la inversión.

Rentabilidad Bruta

La rentabilidad bruta mide el rendimiento anual de la inversión en relación con el costo total de compra del inmueble. Se obtiene comparando los ingresos generados por el alquiler con el precio total de la vivienda, que incluye no solo el precio de compra, sino también todos los gastos asociados.

• Ingresos anuales → Se calcula a partir de la renta mensual estimada multiplicada por 12 meses.

• Precio total de la vivienda → Incluye el precio de compra del inmueble, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), los costes de notaría, gestoría, tasación y la inversión en reforma si es necesaria.

La rentabilidad bruta es un indicador clave para evaluar qué tan atractiva es una inversión inmobiliaria antes de considerar otros factores como gastos de mantenimiento o financiación.

ROCE (Return on Capital Employed)

El ROCE es un indicador clave en la calculadora de rentabilidad inmobiliaria que ayuda a evaluar qué tan eficiente es la inversión realizada en un inmueble para generar beneficios.

• Flujo de caja anual → Es el total de dinero que el inmueble genera anualmente después de descontar todos los gastos operativos (como el mantenimiento, impuestos, seguros, etc.), excluyendo el pago de la hipoteca. Este flujo de efectivo se considera la ganancia neta generada por el inmueble.

• Capital necesario → Es la cantidad de dinero total que el inversor ha utilizado para adquirir el inmueble, que incluye tanto el capital propio (la parte que el inversor aporta de su bolsillo) como la financiación obtenida a través de un préstamo hipotecario.

El ROCE ayuda a determinar qué porcentaje de retorno genera el capital invertido en el inmueble. Si el ROCE es alto, significa que la inversión está generando buenos rendimientos en relación con el capital invertido. Por el contrario, un ROCE bajo podría indicar que la rentabilidad de la inversión no es tan eficiente.

Cashflow Mensual Estimado

El cashflow mensual estimado indica cuánto dinero queda disponible cada mes después de pagar la hipoteca. Es un factor clave para evaluar la viabilidad de una inversión inmobiliaria y su capacidad para generar ingresos pasivos.

• Beneficio bruto anual → Es el total de ingresos por alquiler sin descontar gastos fijos. Se calcula como la renta mensual multiplicada por 12.

• Cuota hipotecaria → Es el pago mensual que se realiza por el préstamo hipotecario, incluyendo intereses y amortización.

Si el cashflow mensual es positivo, significa que la inversión genera ingresos cada mes después de pagar la hipoteca. Si es negativo, el propietario deberá aportar dinero adicional para cubrir los costos.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) varía según la comunidad autónoma en España, y se aplica como un porcentaje sobre el precio de compra del inmueble. A continuación, se muestra el porcentaje de ITP aplicado según cada comunidad autónoma:

• Andalucía: 7%

• Aragón: 8%

• Asturias: 8%

• Baleares: 8%

• Canarias: 6.5%

• Cantabria: 10%

• Castilla-La Mancha: 9%

• Castilla y León: 8%

• Cataluña: 10%

• Ceuta: 6%

• Comunidad de Madrid: 6%

• Comunidad Valenciana: 10%

• Extremadura: 8%

• Galicia: 10%

• La Rioja: 7%

• Melilla: 6%

• Murcia: 8%

• Navarra: 6%

• País Vasco: 4%

Este impuesto se suma al precio de compra del inmueble para calcular el costo total de la inversión

Estimación de Precios de Reforma

La estimación del costo de reforma en la calculadora de rentabilidad inmobiliaria se basa en un precio medio por metro cuadrado según el tipo de reforma necesaria. El cálculo se realiza de la siguiente manera:

• No necesita reforma → No se añade ningún costo.

• Reforma Superficial → Coste estimado de 200€ por m². Incluye pequeños arreglos como pintura, cambios de suelos y mejoras estéticas básicas.

• Reforma Moderada → Coste estimado de 500€ por m². Implica mejoras más profundas como renovación de baños, cocina y algunas instalaciones eléctricas o de fontanería.

• Reforma Integral → Coste estimado de 800€ por m². Supone una renovación completa del inmueble, incluyendo estructura, fontanería, electricidad y acabados de alta calidad.

Para calcular el coste total, la calculadora multiplica el precio por metro cuadrado por la superficie del inmueble. Este coste se suma al Capital Necesario y al Precio Total de Compra para reflejar el gasto real de la inversión